84岁的阿韦琳娜·卡巴坦(Avelina Cabantan)从未获得过驾照。她丈夫总是开车。但在2003年丈夫去世后,她真正需要的是一个自己能负担得起的房子。

卡班坦也经历过困难时期。她在菲律宾长大,家境贫寒,曾一度典当了母亲的戒指,只为支付10美元的证件费,这笔费用可以让她的孩子在美国有一个未来。在俄勒冈州,她在泰克和耐克找到了工作。但在她丈夫去世,她退休后,卡班坦无法支付他们长期居住的公寓1600美元的租金。在接下来的12年里,她经常搬家,住在朋友和家人家里,渴望另一个稳定的家。

她是一个早起的人,每天早上都要去看一个新的建筑经济适用房开发离俄勒冈州希尔斯伯勒的奥伦科轻轨站只有几步之遥,他正在和木匠们聊天。那时,卡班坦已经申请了另外两个低收入住房项目,但被告知等待名单长达数年。bob竞技后来,有一天离开教堂时,她得到消息,她在奥伦科果园的申请被接受了。她如释重负地哭了起来。每月租金只有603美元。

卡班丹是幸运儿之一,他四分之一的家庭有资格获得联邦住房援助真正收到它的人。“我喜欢住在这里,”在我们的谈话中,她反复说。她打算在这里度过余生。

在奥伦科的果园里,阿维利娜·卡巴坦站在她凸起的花坛旁。摄影:Catie Gould

在奥伦科的果园里,阿维利娜·卡巴坦站在她凸起的花坛旁。摄影:Catie Gould

像卡班坦这样的故事让经济适用房在卡斯卡迪亚流行起来该地区的住房危机.在民意调查调查显示,年复一年,西北地区的选民称无家可归是首要问题,并表示该地区需要更多负担得起的住房。更奇怪的是,就在卡班坦搬进她永远的家时,她所在的地方政府却在努力阻止更多像她这样的低价住宅出现。

为什么?规划委员会坚持要在这片土地上建造其他东西,而不是房屋。

更多的停车位。

多余的停车位是有代价的:人们的住房

当卡班坦的房子刚建好时,希尔斯伯勒的分区法规要求每栋新房子提供1.5个停车位。但REACH提供的数据显示,即使在最繁忙的时期,类似的经济适用房小区平均也更接近每户停放0.6辆汽车.REACH不想毁掉几十套经济适用房,而选择几十个可能空置的停车位。

REACH要求每户家庭建设0.8个停车位,但最初接受的规划委员会在批准三座独立建筑的过程中产生了怀疑。REACH社区发展执行主任Dan Valliere说:“我们必须竭尽全力,每一步都要有所减少。”一度,就连地铁委员会主席、希尔斯伯勒前市长汤姆·休斯(Tom Hughes)也发表了自己的看法,表示全力支持减少停车。

最终,该住宅区被要求每户拥有1.1个停车位。据一名市政府工作人员回忆,地震导致多达30座房屋无法开工。

最低停车要求——每栋建筑需要多少停车位的比例——在20世纪中期在北美被广泛采用。为了给每辆车提供一个家,这些规定经常高估了实际使用的停车位。这就产生了一系列新的问题。

停车场占用了场地的可建面积。这意味着更少的家庭和更少的空间,如卡班坦的花园床、游乐场或步行道。更大的不透水表面也会增加管理雨水的成本在热浪期间放大温度.每一个多余的停车位都会对一个项目造成两次冲击:一次是直接的建筑成本,另一次是由于房屋没有建成而导致的永久性收入损失,随着时间的推移,增加了维护建筑所需的公共补贴。

收入最低的家庭也最不可能需要停车位。

柱状图显示,年收入在1.5万美元以下的租户中,有50%没有车,而且几乎在每个收入类别中,大多数租户家庭都没有车或只有一辆车

数据:2017全国家庭交通调查

希尔斯伯勒卡班坦大楼的数据只能显示67%搬进来的家庭拥有汽车,远低于全市平均水平.每天晚上,都有几十个免费停车位空置着,正如REACH预测的那样。

奥伦科果园的停车场破晓了,几乎空无一人。摄影:Catie Gould

奥伦科果园停车场的破晓时分。摄影:Catie Gould

“当然,我们会有更多的房子,”瓦列尔回忆说,如果他们没有被迫建造超过需要的停车场的话。

第二年,希尔斯伯勒修改了分区法规,以避免在未来犯同样的错误,以与REACH最初要求的几乎相同的比例,在交通运输附近增加了经济适用房的空间。但这些规定在俄勒冈州的许多城市仍然存在,阻止了更多像卡班坦这样的人找到他们所需的经济适用房。

高停车要求增加了住房建设的障碍

在停车要求过高的城镇,很少有经济适用房建在那里。俄勒冈州天主教慈善机构的好牧人村住房开发,提议于2021年,这将提供为跑马地居民提供143套经济适用房这是该市首个保障性住房项目。一个原因吗?在欢乐谷,即使是一间单间公寓也需要1.25个停车位,而且停车位的需求还在不断增加。

总而言之,欢乐谷的规定要求好牧人为每户家庭提供高达1.7个空间。该法规确实允许经济适用房提出例外要求,但没有明确规定任何具体金额,这使得开发商受制于市政官员的自由裁量权和不可预测的议会投票。停车场或其他主要设计元素的后期重大变化可能会使已完成的场地规划经历漫长而昂贵的返程,为天主教慈善机构(Catholic Charities)负责审批程序的朱莉娅·梅茨(Julia Metz)解释说。“缺乏明确性会给开发商带来风险,”她说。“风险本身可能会导致一些人甚至不考虑在某个司法管辖区发展。”

尽管在附近的比弗顿(Beaverton),三个可比较的经济适用房项目的停车研究显示,每个家庭的峰值需求为0.68个停车位,但天主教慈善机构(Catholbob竞技ic Charities)提出要建造1.5个。这是他们的政治考量,因为他们需要要求几次分区变更,以使项目成本可行。他们没有办法猜测什么可能有效;毕竟,没有其他经济适用房开发商费心去尝试。

国家干预将加速停车改革

俄勒冈州即将将几乎所有未来的经济适用房项目从这一切中解放出来。bob竞技

  • 今年7月,土地保护与发展委员会将投票表决永久地采用一套新的规则在“气候友好与公平社区”倡议下。从2023年1月开始,果园和好牧人等经济实惠的项目将可以选择自己的停车比例。bob竞技单人房入住率和无家可归者收容所,以及所有小房子和交通相对频繁的地方也会如此。

    四分之一的俄勒冈人把一半以上的收入花在房租上。


    推特这

    俄勒冈州8个最大都会区内的几乎每个城市都将遵守该州的新规划规定,经济适用房建筑商将重新负责决定自己的停车需求。到目前为止,有12个组织开发经济适用房并提供支持服务为支持规则而写

    “停车需求驱动着设计中的其他一切,”签署者之一ROSE社区发展公司(ROSE Community Development)的尼克·索维(Nick Sauvie)说。“最终,需要大量的停车位会减少可以在该场地上建造的房屋数量。”

    任何加快住房建设的干预措施都是迫切需要的。四分之一的俄勒冈人把一半以上的收入花在房租上。该州首席经济学家乔什·雷纳表示,该州目前一半的住房短缺在11万1千套住房中,有5万4千套是对那些收入不到该地区中位数收入(AMI)一半(即年收入约4万美元)的人的需求。俄勒冈州住房和社区服务部估计,为了满足这个价格点上的住房需求,需要建造受监管的经济适用房需要三倍在接下来的二十年里。

    乐观的看法是,土地使用法规的变化可以在增长中发挥重要作用,最好在波特兰的SE 91 Ave和SE Reedway的交叉口找到。里德威广场于2004年首次开放,为社区提供了24套经济适用房——停车位数量与波特兰的要求完全相同。“我们打了一场相当激烈的邻避战,”索维回忆道。“停车投诉是件大事。”

    从那以后,苏维看到,随着邻居们越来越习惯多户和多用途的开发,人们的态度也发生了变化。分区代码也发生了变化。2016年,波特兰完全放弃停车要求所有交通枢纽附近的住宅,包括补贴住房。两年后,就在街对面,ROSE社区发展公司又为64个低收入家庭提供了住房。这座以伍迪·格思里(Woody Guthrie)命名的建筑,由于代码的变化,可能比里德威广场多出40个住宅(和5个停车位)。

    两幢隔街相望的平价公寓的照片。文字:“在最低停车标准被废除后,伍迪·格思里大楼提供的经济适用房几乎是里德威广场的三倍。”

    停车规定的结束并不意味着停车的结束。每个接受采访的经济适用房供应商都强调,为居民提供繁荣发展所需的便利设施对他们来说是多么重要,其中通常包括一些停车场。但这将意味着,以前花在不必要的停车位上的资金,可以转而用于为更多人提供住房,或提供更大幅度的租金补贴。以前不可行的地产可以重新发挥作用,增加任何给定城镇可开发地块的数量。

    建造大量经济适用房意味着其他俄勒冈人在生活发生意外转折后,不必像卡班坦那样花十年时间才能找到一个稳定的家。她不知道自己的建筑是一场长达数年的停车位争夺战的核心,这场争夺战最终改变了一项法律。大多数人从未听说过这种诉讼程序,尤其是未来的受益者.她所知道的是,她很高兴把早上的时间花在园艺上,而不是担心再次搬家。

    从卡班丹的花园望去,眼前空荡荡的停车位清楚地提醒着那些还没有找到一个称之为家的地方的人。也许取消停车规定会让他们离目标更近一步。