在安克雷奇的住房市场,消费者的选择不多。尽管如此,独栋住宅(one-plexes)还是很常见居民希望有更多选择以适应他们不同的人生阶段和预算。因此,阿拉斯加的一些顶级建筑师和建筑商与美景镇的居民在一场社区设计比赛中合作,以历史上的住房规范为灵感,想象一个未来,当时城市允许在美国社区建造更大范围的住宅。

在美景镇的设计竞赛中,参赛团队提出了在现实生活中的一块空地上建造一个假想的三层建筑的方案。项目包括:

不幸的是,安克雷奇的城市法规规定,这些设计要么不可能建造,要么比单独的独立住宅更难建造。错综复杂的分区规则,包括停车要求、倒退和繁琐的三层建筑的场地准备,确保了在可预见的未来,低效率的土地利用将继续在安克雷奇。但变化可能很快就会到来。这场竞赛促使该市重新考虑一些阻碍三层建筑建设、扭曲市场和压制创新的分区规定。

美景镇停车场的房屋翻新

库克湾房屋委员会(CIHA,读作“see-ha”)在众多致力于让安克雷奇的住房对更广泛的租房者和购房者更具吸引力的团体中脱颖而出。2019年,CIHA与美景社区委员会赞助一场三层设计竞赛——这场竞赛最终突显了扩大住宅选择的最大监管障碍。此后,当地规划官员利用这些见解,对停车规则和安克雷奇土地使用法规的其他部分进行了适度改革。

这个比赛被称为COMP/act,是一个社区的努力。(这个名字的意思是“竞争”和“行动”的需要,这将允许建造更紧凑的住房风格。)的Rasmuson基金会提供资助以运作COMP/act及颁发现金奖。安克雷奇博物馆展出了这场比赛事件在其种子实验室.还有安克雷奇经济发展公司的Live.Work.Play。委员会帮助推广比赛。

四支队伍进入了决赛。每个人都由一名设计师、一名建筑商和一名社区居民组成,在美景镇的一处空置房产作为他们设计的白板。这块面积7000平方英尺的长方形地块位于内尔华街820号它被植被覆盖,坐落在蓝色的牧场房屋和四层住宅之间。该房产的非凡之处并不在于它本身,而在于它所代表的东西:一种设想安克雷奇如何实现城市住房库存现代化的方式,满足消费者对更多价格点和住房风格的需求,以及更有效地利用土地同时保持社区的亲密规模。

从历史上看,美景镇是安克雷奇仅有的几个阿拉斯加土著和黑人社区之一可以拥有土地白人社区,包括特纳格和罗杰斯公园,放置到位种族契约禁止向非白人出售房屋。遵循排他性的策略加州伯克利分校在整个20世纪,安克雷奇和其他无数美国城市一样,通过分区法,在理想的社区周围建立了社会经济墙,使得在一块土地上建造超过一套公寓相对困难。

今天,这些契约是非法的,但是分区法依然存在.随着时间的推移,地块大小和最低平方英尺等规定使房地产市场变得越来越难以承受,并帮助创造了我们在安克雷奇看到了住房短缺今天。这些法律将更紧凑和负担得起的住房类型以及可能住在其中的人从安克雷奇的许多社区驱逐出去。尽管排他性分区是为了将非白人排除在某些社区之外,但现实是,所有种族背景的人都遭受了由此导致的住房供应紧张的痛苦。

大型地块上的单单元房产主导着安克雷奇的房地产市场,这推高了任何想要购买或租赁的人的成本。独立住宅占安克雷奇被占用住房单元的80274个2020年美国社区五年调查.人口普查数据中计算的其他六种住房类型,包括复式、三复式、联排别墅和移动住宅,总共占了其他58,660个居住单元。

缺少中间房屋类型图。来源:光学设计公司

分区规则允许多户住宅几乎整个美景镇,这使得该社区比安克雷奇的许多其他社区处于更好的位置,可以建造所谓的“缺少中间住房。”这些是复式、三层、四层、联排别墅和后院别墅,以前在美国更常见排他性分区扩展在上世纪中叶的几十年里,在各个城市和城镇。为这些更容易实现的住房类型铺平道路将有助于美景镇实现其目标2020年社区土地利用规划:“锦绣城应提供多元化的房屋类型,让不同经济水平、种族、文化和年龄的市民都能住在我们的区内。”

更多的中等住房也可以让更多的家庭在安克雷奇购买或租赁,而不会加剧城市扩张。与大型公寓楼不同,中等规模的住宅适合安克雷奇郊区社区的适度规模。它还创造了更紧凑的社区,当与智能商业分区和良好的冬季人行道维护相结合时,可以让居民融入更省钱的交通选择,如步行、骑自行车和乘坐大众运输工具,融入他们的日常生活。

分区法使得在安克雷奇很难建造三层复式公寓

所以,回到COMP/act设计竞赛:除了设计一个三联体,团队还必须确定阻碍他们项目的法规,但对健康和安全并不重要。bob竞技主要障碍是什么?三层结构的商业建筑分类。复式和独立住宅属于相对简单的“住宅”建筑规范。但众所周知,在安克雷奇很难建造三层复式住宅,因为增加第三个住宅单元会将开发项目推向商业建筑类别,从而引发一种风险大量额外需求.三个单元的住宅建设项目与沃尔玛(Wal-Martbob竞技)或50个单元的公寓楼要经历相同的监管合规流程。

“我们不只是把它当作一场设计比赛。这是我们团队真正相信并希望看到发生的事情。”


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如果三层公寓更容易建造,安克雷奇可能会看到更多的小屋集群,就像美景镇居民Erika Ammann、建筑商Ryan Watterson和建筑公司Bettisworth North共同设计的那个。他们的参赛作品集中在三个独立的结构上,高度有限,以便在下午和晚上从南部和西部射入光线。

“从坚定的立场来看,为了让安克雷奇成为一个更好的地方,必须有人冒着风险。这场竞争是一个机会,”贝蒂斯沃斯北区的一位负责人罗伊·朗特里(Roy Rountree)说。

该团队提出了两种所有权模式。第一种是允许每个单元及其下面的土地拥有不同的所有者。这种模式需要成立一个业主协会来支付基本的维护费用,包括草坪、水和下水道以及除雪。或者,一个业主可以住在这里,把另外两个单元租出去。大流行前,每间两居室的费用为282,238美元,一居室的费用为169 540美元。

“我们不只是把它当作一场设计比赛,”贝蒂斯沃斯北部的利亚·博尔茨(Leah Boltz)说。“这是我们团队真正相信并希望看到发生的事情。”

该团队一直在安克雷奇寻找另一个建造项目的地方,但一直未能找到合适的房产,部分原因是安克雷奇对三层公寓的监管障碍很高。

一个多单元住宅的设计概念艺术

由美景镇居民Erika Ammann、建筑商Ryan Watterson和建筑公司Bettisworth North组成的三层设计概念艺术。经允许使用。

根据分区法规中有关多户型建筑的规定,三户型项目必须腾出足够的土地,让车辆可以进行三点转弯,除非得到城市交通工程师的豁免。bob竞技它们还受到大量的景观、照明、排水和建筑要求的影响。同样大小甚至更大的独立住宅或复式住宅不需要满足同样的要求,因此建造成本更低。

“在安克雷奇,当你从一套复式住宅变成一套三层住宅时,你会突然需要一名电气工程师对车道进行照明分析,”当地开发商安德烈·斯皮内利(Andre Spinelli)说,他是另一个设计团队的成员。“这实际上与应用于商业停车场的分析是一样的,以确保它的安全。”

斯皮内利花了近3万美元对风暴排水系统进行分析,并为他在西戴蒙德大道(West Dimond Boulevard)附近建造的一栋三层建筑安装了两个暴雨排水沙井。“我本可以用同样的面积画出同样的盒子,称它为复式公寓,而不必这么做,”他说。斯皮内利估计,如果增加第三个单元,同样的占地面积,开发商可能会产生5万至7万美元的额外成本。

“从财务上讲,你最好盖一套更大的复式公寓。这就是所有这些代码令人沮丧的地方。”“根据法律规定,一个人可以建造占地40%的最高、最难看的复式公寓,然后,为了挑出如何建造三层公寓或带附属住宅的更小的复式公寓,代码和许可流程增加了太多负担,以至于成本高得令人望而生畏。”

美景镇社区现有土地使用地图

美景镇社区现有土地使用地图

根据库克湾房屋管理局(Cook Inlet Housing Authority)提供的数据,考虑到这些监管要求,自2001年以来,安克雷奇单年新建的三层公寓不超过5套。有些年,没有一个开发人员构建了单一的三层结构。

复式加上姻亲公寓怎么样?

还有一种方法可以让一块地有三套房子?将复式住宅与附属住宅单元(ADU)配对。另一个团队,美景镇居民Omega Smith,当地开发商Andre Spinelli,建筑师Evelyn Rousso和Garret Burtner走了这条路。他们的复式加后院小屋设计包括制作音乐或艺术的空间,加上公共庭院、花园和火坑。这套复式公寓的屋顶、桶形拱顶、阳台和天窗都安装了太阳能电池板。弯曲的屋顶是对Quonset小屋的致敬,这些小屋曾经点缀着城市,在附近的Merrill Field用作飞机机库。该团队还包括三个车库停车位和两个室外停车位。

但这种中间住宅风格目前在安克雷奇是一种禁忌,即使它的总平方英尺远低于整个城市的许多大型独立住宅。长期以来,该市一直允许独栋住宅的业主增加adu。今年将出台的一项法令将允许每个双工公寓配备一个ADU,这可能会开放大约7000套复式住宅穿过城市到adu

其他城市和州要么已经开始允许双工加adu的组合,要么正在考虑。2018年,不列颠哥伦比亚省温哥华市允许每个双工单元一个ADU.在2019年,加州允许adu在多户住宅的土地上。西雅图允许在其区域内的小型多户住宅每户配备一个ADU。

一个多单元住宅的设计概念艺术

美景镇居民Omega Smith、当地开发商Andre Spinelli和建筑师Evelyn Rousso和Garret Burtner的三层设计概念艺术。经允许使用。

让市场决定要建多少停车位

在市中心之外,安克雷奇规定每个住房单元的最低空间数量。停车规定往往高估了实际停车需求力过度建设

对于那些花时间寻找停车位的人来说,停车位过剩听起来可能是一个令人愉快的问题。但考虑缺点:大厦过量泊车让人们负担不起住房.它浪费了本可以用于增加住房供应的土地,并使房屋设计更加复杂,建造成本更高。最终是租房者和购房者承担超额停车费用,即使他们没有车。

  • 减轻开发商的停车负担需要在公共和私营部门进行设计选择,以促进一系列替代驾驶的选择。第三个团队建筑师劳伦斯·乔根森、美景镇居民艾伦·肯普伦和开发商塞思·安德森想帮助居民实现无车或少车。该团队的共居/联合办公合作公寓允许在家工作的居民限制他们的驾驶时间,只用于跑腿或周末活动。该设计包括一个温室和凸起的花园床,这样居民就可以自己种植更多的食物,也许还可以减少往返杂货店的时间。当然,还有自行车架。

    “我们遇到问题的原因是,这个框架是为汽车打造的。——allen Kemplen,美景镇居民和阿拉斯加州安克雷奇地区规划师——交通


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    坎普伦在2022年3月的一次采访中说:“我们遇到问题的原因是,这个框架是为汽车打造的。“汽车周围的面积可以用于其他地方,比如额外的生活空间或生活工作空间。”

    该团队估计总开发成本为83万美元,并提出了一种合作所有权模式。合作社将拥有土地、建筑物和公共区域。会员业主将对各自的建筑物和整体财产拥有控制权。Kemplen同时也是阿拉斯加州的交通规划师,他说,没有汽车可以使房屋贷款更容易获得,因为银行在决定贷款多少时考虑可自由支配的收入。在所有条件相同的情况下,银行可以决定向没有车钱和油钱负担的申请人提供更多贷款

    尽管如此,考虑到车辆可能永远是交通组合的一部分,团队提供了城市法规规定的所有停车位。锚地每个多户型单位需要1.25至2.5个停车位这取决于卧室的大小和数量。独立住宅甚至需要更多的停车位:根据面积大小,每个单元需要2到3个停车位。

    当然,取消规定并不意味着开发商不会修建停车场。他们只需要决定提供多少个停车位,而不是由城市决定。许多北美城市包括明尼阿波利斯、埃德蒙顿和休斯顿在内的美国城市已经降低了停车要求。俄勒冈州在7月刚刚批准了美国现代史上最大规模的停车禁令.在安克雷奇,停车规定适用于除市中心以外的任何地方。一套停车规则修订部分灵感来自设计比赛,它将在未来几个月的安克雷奇集会前亮相。

    安克雷奇议会的一些成员提出了废除停车规定的想法。这样做将逐渐使城市土地得到更有效的利用。一个更紧凑的城市景观是一个不那么以汽车为中心的城市的基础,在那里步行、骑自行车和乘坐公共交通都是可行的、有吸引力的选择。(安克雷奇最近的校车短缺强调了孩子们上学的交通选择的缺乏。)汽车和卡车仍然是混合选择,但更多的交通选择可以让安克雷奇的生活更实惠、更健康、更高效。司机们也会从中受益。少开一些车,剩下的司机就能更快地到达目的地。城市可以将更多的土地用于人们的住房,而不是用于汽车。

    一个多单元住宅的设计概念艺术

    由建筑师Lawrence Jorgensen、美景镇居民Allen Kemplen和开发商Seth Anderson组成的三层设计概念图。经允许使用。

    挫折的需求

    挫折要求是许多看似无害的限制措施之一,它们加剧了住房短缺。倒退规则规定了建筑物必须与物业线有多远。它们可以允许气流和光线,并为公用事业线路腾出空间,但在许多情况下,这些障碍只会限制土地的有效利用。

    第四个团队由居民Josh Harris、KPB Architects的设计师Jae Shin和Intrinsic Landscape的Chad Taylor组成,他们通过设计地下三层建筑,找到了一种创造性的方式来解决美景镇的障碍。由于该设计不需要地面上的建筑空间,他们可以设计更宽敞的单元,跨越后退边界(并超过地上地块覆盖限制)。

    该团队将开放空间用作菜园、天窗和公共室外座位。所有的单元都朝南,包括暖气庭院,以树木、观赏草和烧烤架为特色。邻居们看到的丘加奇山脉(Chugach Mountains)和冬天暴露在南方阳光下的景色仍然畅通无阻。将这些单元置于地下也有助于隔音,防止来自附近梅里尔油田的空中交通噪音。

    Shin说,从技术上讲,这个项目建造起来没有挑战性,但要花费87.5万美元(大流行前的美元),这将是昂贵的。他说,设计团队知道,出于经济原因,这是一个牵强的项目,但“我们想做一些更具挑衅性的事情,因为我们知道库克湾房屋管理局(Cook Inlet Housing Authority)正在寻找新的想法。”

    挫折要求目前在安克雷奇的土地使用规则在内尔华820号建造一栋多户住宅时,距离房屋正面10英尺,两侧5英尺,距离后方10英尺,因为它毗邻一条小巷,但有一些例外。该市可能会考虑减少或调整要求,以鼓励更有效的土地利用。例如,减少或消除沿小巷的非车库结构(如adu)的阻碍是有意义的,因为允许房屋建造在更靠近人行道的地方。允许有门廊、门廊和阳台在挫折区也会有所帮助。

    该市正在考虑一些提案,允许adu侵占房产后方小巷的后退部分,同时取消市中心住宅楼的后退要求。(大多数大城市在市中心等多功能区建设大型公寓楼没有任何障碍。)

    一个多单元住宅的设计概念艺术

    三层设计概念艺术由居民Josh Harris、KPB Architects的设计师Jae Shin和Intrinsic Landscape的Chad Taylor团队共同完成。经允许使用。

    安克雷奇可以通过更有效地使用土地来帮助家庭预算

    安克雷奇的土地还没有耗尽。但分区编码阻碍了阿拉斯加最大的城市及其居民有效利用土地。和北美其他城市一样,他们已经把自己锁在楼里这是地球上最耗费土地,最难以负担的住房类型。独栋住宅成为最受欢迎的住房类型,使住房负担不起和供应不足的状况持续下去,阻碍了该市预计的长期增长。这个问题恶化疫情期间,低利率推动房价创下历史新高,大大小小的城市库存枯竭。

    安克雷奇的土地还没有耗尽。但分区法规阻止了阿拉斯加最大的城市及其居民有效利用土地。


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    回归到美国早期的住房政策这允许更多不同形状和大小的房屋,将有助于为寻找住房的人带来更多的选择、负担能力和满意度。安克雷奇没有理由不能引领人们回到一个允许更多占地面积较小、价格更优的住宅的时代。

    修正安克雷奇的土地使用规则不会在一夜之间修复房地产市场。但这样做是在更广泛的价格点上提供一系列有吸引力的中等住房选择的关键一步。独立住宅仍将在很大程度上被允许和提供;市场只会扩大,为所有人提供更多的选择。