七年战役中,波特兰正式解除了一系列97岁的禁令七种不同类型的房子。在波特兰的绝大多数住宅地块上合法化:复式、三复式、四复式、混合收入或低于市场的六复式、大型集体合住住宅、双ADU和带轮子的小型后院住宅。

波特兰的改革是俄勒冈州2019年通过的一项州法律的最大影响,该法律废除了当地对城市地区这些更环保、更便宜的独立住宅的禁令。2001年众议院法案是美国和加拿大第一个类似的法案。这些文章探讨了它是如何发生的以及它的原因。

这段历史是与林肯土地政策研究所

绘制的共同住房结构的插图,有庭院和许多人坐在后门廊
从今天起,波特兰取消了对大型合租房屋的禁令,并在低密度地区取消了其他六种轻住方式。效果图由Alfred Twu设计。

七年运动中,波特兰在周日正式解除了一系列97岁的禁令七种不同类型的房子。

在波特兰的绝大多数住宅地块上合法化:复式、三复式、四复式、混合收入或低于市场的六复式、大型集体合住住宅、双ADU和带轮子的小型后院住宅。

8月1日星期日是波特兰市议会在过去12个月通过的一系列改革的生效日期,其中包括该市“住宅填土项目"和"从避难所到住房的连续项目它们加在一起,意味着波特兰和许多其他北美城市一样,在20世纪20年代制定的低密度分区计划将彻底改变。

但今天的里程碑伴随着一个隐含的问题。所有这些选择现在可能都是合法的。但它们真的会建成吗?

这篇文章中的个人资料照片拼贴

那是2020年1月。俄勒冈州最受尊敬的经济学家之一在该州年度住房经济峰会上面对400人,讲述了一个关于分区的熟悉故事。

咨询公司econornorthwest的迈克·威尔克森(Mike Wilkerson)提到了他所说的前一天晚上发生的一件事:波特兰的“住宅填塞项目”(Residential inill Project)的首次市议会听证会。该项目提议,在这个州最大的城市,几乎所有的住宅地块上,最多可以建造四套住宅。威尔克森说:“门外排着长队,人们的评论通常围绕着社区的特点等等。”

这是一个合理的故事——一个故事一百年来的分区听证会都说过一千遍了遍及美国、加拿大和世界各地。

但是威尔克森错了。不知何故,这次事情没有像那样发展。

在绿树成荫的街道上,一群30多人在听一个女人说话
2017年,美国退休人员协会俄勒冈州的班达纳·什雷斯塔在波特兰的“失踪中间步行之旅”上对人群讲话。照片由俄勒冈州的1000个朋友提供,经许可使用。

对于分区改革人士来说,这些教训来自我们采访的住房倡导者,他们谈到了该项目的6年历程。

  1. 展示,而不是讲述。千万不要让任何人在没有看到一个例子的图片的情况下,遇到一个关于住房合法化的口头描述。请看林肯研究所的书可视化密度和视线研bob软件官方下载苹果究所的“失踪中间”房屋的公共图片库
  2. 小心使用语言。避免使用“密度”一词,该词从一个角度描述了这些政策的效果城市的视角。相反,框架填充对个人的好处:接近。避免“分区”——“单一家庭分区”听起来既抽象又熟悉。相反,应该使用具体的口语化语言,比如“目前在波特兰几乎任何地方建造复式公寓都是非法的。”(有关其他语言技巧,请参阅我们的关于有效支持住房信息的备忘录)。
  3. 谈谈你所在社区的具体历史。波特兰的支持者追踪了他们城市的具体年份禁止其大部分土地上的附属房屋: 1959。将那一年塑造成一种支持住房的叙事,将单一家庭分区从“几乎神圣的抽象概念”转变为“可能可逆的政策决定”。它还捕捉到了一些阶级和种族背景排他的分区
  4. 避免分拣台。利用住房影响一切这一事实。找一些意想不到的利益集团,比如美国退休人员协会(AARP)、公立学区、节能公司、商业协会和城市护林员,来制定细致入微的政策,并向政府官员展示住房能带来的各种好处。不要让任何一种兴趣团体支配你的会员资格。这让更多的人感到欢迎加入。
  5. 随他们去见他们。制作一个好的幻灯片。进入组织的议程。参加他们的会议,回答任何问题。永远不要过早地认为任何人都是你的对手。然后找到你的盟友,开始制定战略。
  6. 与经济适用房开发商结盟。这些组织有技术专长,道德权威,特别是如果他们拥有可建造的土地,还有财政激励来促进更好的分区。促进房屋所有权的组织可能是一个特别合适的选择。
  7. 找一个中立的机构,比如市政府,拿出大多数各方都能同意的分析。在最好的情况下,硬性数字将意识形态的争论转化为可以解决的问题和可以平衡的权衡。另外,要记住,好的局部分析依赖于对一个地方的深入了解。定性分析,个人关系和生活经验告诉你要问什么问题。
  8. 从更大的角度来寻找共同点。市场价格住房和低于市场价格住房的倡导者有时会发现自己意见相左。四联体是否应该合法,但只适用于低于市场水平的项目?bob竞技当这种情况发生时,答案可能是联合起来要求更多:也许市场价格的四层公寓应该合法,而且sixplexes应该只对低于市场的项目合法。bob竞技
  9. 愿意贸易马波特兰的分区改革者通过限制单单元建筑的大小,与一些邻避主义者找到了共同的目标。他们通过支持“租户购买机会”计划和审查租赁申请的新规则,与租户的倡导者找到了共同的事业。
  10. 开始建立一段关系的最佳时间是10年前;第二好的日子是今天。如果政府内外的许多人之间没有健康的关系,波特兰的进程就会在很多方面崩溃。你们不需要成为亲密的朋友。你必须相信某人对你是坦诚的,反之亦然。你们还得有对方的手机号码。
一排棕褐色的联排别墅,前景是一片修剪整齐的绿色草坪,右边的背景是胡德山(Mt. Hood)
新建的郊区在波特兰都会区是什么样子。

100年来,支持和反对排他性分区的斗争主要是在市政厅进行的。越来越多的人认为,这些建筑可能不适合这项工作。

毕竟,住房短缺在城市范围内蔓延,没有一个城市能够单枪匹马地解决地区性短缺问题。那么,某个特定的市议会为什么要承担试图结束这种短缺的政治成本呢?就像那些试图在没有全球团结的情况下应对气候变化的小国一样,大多数考虑加入对抗住房短缺斗争的城市领导人将发现政治考量没有吸引力。

(要了解有关这种情况的一系列聪明分析以及如何解决这种情况,请参阅法学教授的文章克里斯•埃尔门多夫David Schleicher和Roderick Hills,亚历杭德罗·卡马乔和尼古拉斯·马兰兹)。

然而,州和省的立法机构是不同的。与市议会不同,他们有能力真正解决问题

在一片未开发的土地上,两个保存完好的小房子连在一起
俄勒冈州波特兰市的肯顿妇女村。本周,波特兰市议会将审议一项提案,让这些社区像公寓一样合法。图片:Josh Chang通过波特兰规划和可持续发展局。

解决住房危机的配方包含多种成分。但有一个基本要素很简单:住房必须合法。

现代城市支持住房运动——YIMBY运动,作为有时人们知道,花了很多努力来提高我们城市的广泛的禁令在中等成本的房子上,比如四层楼,后院小屋和公寓。这个运动是越来越多的成功,这很好。使所有社区各种形状和大小的房屋合法化惠及城市里的每个人,甚至的部分从长期来看。

但同样的原则可能不那么明显,适用于真正低成本的房屋和庇护所:小房子的村庄,车道上的娱乐车辆,集体家园,集体庇护所。城市也应该让这些选择广泛合法。

波特兰市议会为北美住房改革设立了新的标准,几乎所有住宅地块最多可以拥有四套住房。

波特兰的新规则也会提供一个“更深层次的负担能力”选项:在任何地块上,只要至少有一半能以受监管的、可承受的价格提供给低收入的波特兰人,就可以购买4至6套住房。这项措施将使非营利组织能够在城市的任何地方散布低于市场价的住房一个世纪以来的第一次

除此之外,它还将取消所有停车规定三个季度城市的住宅用地,结合了一个最近的公寓区改革这是第一次在全市范围内让家庭车道成为可选的1973

这是美国历史上对低密度地区最支持的住房改革。